Câu hỏi:

“Gia đình tôi có một lô đất (Mục đích sử dụng đất là đất ở đô thị, thời hạn lâu dài). Hiện nay, gia đình tôi dự định cho một công ty thuê để xây dựng khách sạn với thời hạn 30 năm. Vậy thì, chúng tôi có cần phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất không (chuyển sang đất thương mại dịch vụ)? Nếu có thì sau khi hết thời hạn thuê, thì chúng tôi phải làm thủ tục gì để chuyển sang đất ở, và có phải đóng khoản tiền gì không?”

Trả lời:

1. Về việc hỏi lô đất Bà đang sử dụng có nguồn gốc là đất ở đô thị nay cho thuê để xây dựng khách sạn thì có chuyển mục đích sử dụng đất không?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thuộc trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động.

Do đó, trường hợp của bà phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động sử dụng đất chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở với thành phần hồ sơ theo khoản 2 Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

2. Về việc hết thời hạn cho thuê thì phải làm thủ tục gì để chuyển sang đất ở và phải đóng thuế không?

a. Về việc hết thời hạn cho thuê thì phải làm thủ tục gì để chuyển sang đất ở?

Theo quy định tại điểm e Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ. (có trích nội dung kèm theo)

b. Có phải đóng thuế không?

Theo quy định tại Điều 2 Khoản 3 Nghị định 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc là đất ở sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

Do câu hỏi của Bà nêu không rỏ việc bên thuê, bên cho thuê là tổ chức hay hộ gia đình, cá nhân. Nhưng theo quy định tại khoản 1 Điều 63 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong thực hiện thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai trong đó quy định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ do cơ quan thuế xác định. Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin địa chính cho cơ quan thuế đối với các trường hợp đủ điều kiện và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Vậy để xác định trường hợp của Bà có phải đóng thuế không đề nghị Bà liên hệ Cục thuế thành phố Đà Nẵng (đối với trường hợp bên cho thuê hoặc bên thuê đất là tổ chức) hoặc Chi Cục thuế quận, huyện (đối với trường hợp bên cho thuê đồng thời bên thuê là hộ gia đình, cá nhân) để được trả lời cụ thể.” 

Điều 69, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.